Tot nu toe ging het over de eigenaar: één verhuurde woning, één BV. De woning ís de BV. Maar dat werkt ook andersom. Als de woning de BV is, dan is een deel van de BV een deel van de woning. En dat deel kun je kopen.
Daarmee gaat een deur open voor iedereen die geld in zijn BV heeft staan en in vastgoed wil, zonder zelf een heel pand te kopen. Je stapt in bij een woning die er al is, die al verhuurd is en waar de huur al binnenkomt.
Kopen zonder overdrachtsbelasting
Wie een woning koopt, betaalt overdrachtsbelasting voordat hij goed en wel begonnen is. Wie een deel van een woning-BV koopt, hoeft dat niet. Zolang je na de aankoop minder dan een derde van de aandelen in die BV hebt, is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Het geld dat je inlegt, gaat dus helemaal naar de investering zelf.
Elk jaar je deel van de winst
Zolang je erin zit, deel je elk jaar mee in wat het pand oplevert. De huur komt binnen bij de woning-BV, en daar gaan ook alle kosten vanaf. Wat overblijft is de jaarwinst. Daarover betaalt de BV 19% vennootschapsbelasting.
De winst na belasting kan worden verdeeld over alle aandeelhouders. Jouw eigen BV is daar één van, en krijgt dus elk jaar zijn deel van de huuropbrengst. Heb je een belang van 5% of meer, dan komt dat deel onbelast binnen in je BV. Dat is opnieuw de deelnemingsvrijstelling.
Verkopen zonder belasting over de winst
Over een paar jaar wil je er misschien weer uit. Is de woning meer waard geworden, dan is jouw deel dat ook. Heb je je deel gekocht vanuit je eigen BV, met een belang van 5% of meer, dan is de winst bij verkoop onbelast. Je BV betaalt er geen vennootschapsbelasting over. Dat komt door de deelnemingsvrijstelling.
En wie jouw deel van je overneemt, stapt in onder dezelfde voorwaarden als jij destijds: zonder overdrachtsbelasting, zolang hij onder een derde blijft.
Geld lenen aan de BV, met het pand als zekerheid
Niet iedereen wil mede-eigenaar worden. Je kunt ook geld lenen aan de woning-BV, bijvoorbeeld voor de aankoop van het pand. Daar staat een hypotheek op de woning tegenover. En omdat de woning de BV is, staat het pand rechtstreeks garant voor wat de BV jou schuldig is.
Meestal zijn er meerdere geldverstrekkers. Daarom wordt er een stichting opgericht die het hypotheekrecht houdt namens alle hypotheekhouders samen en hun belangen behartigt. Je hoeft je zekerheid dus niet zelf te bewaken; de stichting doet dat voor iedereen.
En voor jou als investeerder: geen notaris
Het mooiste is dat er voor jou nergens een notaris aan te pas komt.
Bij het instappen niet. De aandelen van de woning-BV zijn ondergebracht in een STAK, en jij koopt certificaten van die aandelen. Certificaten gaan over bij een gewone, onderhandse akte.
Bij het uitstappen ook niet. Verkoop je jouw deel van het pand, dan draag je je certificaten over aan de koper, op dezelfde eenvoudige manier.
En ook niet als je geld leent. Je leent aan de BV, het pand staat garant, en de stichting houdt het hypotheekrecht namens alle geldverstrekkers. Een eigen hypotheekakte is niet nodig.
Instappen zonder overdrachtsbelasting, elk jaar je deel van de winst, uitstappen zonder belasting over de winst, en lenen met het pand als zekerheid. En nergens een notaris.
Plan een bespreking →
