Vader en moeder De Vries hebben samen een holding. Hun zoon en dochter hebben ieder een eigen holding. Drie verhuurde panden zitten elk in een eigen BV: Prinsengracht 100 in Amsterdam, Lange Voorhout 32 in Den Haag en Coolsingel 75 in Rotterdam. Boven elke vastgoed-BV staat een STAK. De familie houdt certificaten van aandelen, en de holding van de ouders financiert de panden met leningen.
De voordelen van deze opzet
- Buiten box 3De panden zitten niet meer in het privévermogen. Geen jaarlijkse heffing in box 3 over de waarde van de panden.
- De waardestijging gaat naar de kinderenDe kinderen houden via hun holding het grootste deel van de certificaten, in de Coolsingel-BV zelfs alles. Wat de panden in de toekomst meer waard worden, komt grotendeels bij hen terecht en valt niet meer in de nalatenschap van de ouders.
- Zeggenschap blijft geregeldDe STAK houdt de aandelen en daarmee het stemrecht. De familie krijgt certificaten: het economische belang, zonder dat elke beslissing langs alle certificaathouders moet.
- Onbelast dividend en onbelaste verkoopwinstElke holding heeft een belang van minimaal 5%. Dividend uit de vastgoed-BV's en winst bij verkoop van certificaten vallen daardoor onder de deelnemingsvrijstelling.
- Later verkopen aan derdenZoon en dochter kunnen hun certificaten in een vastgoed-BV later gewoon verkopen aan een derde. De koper betaalt daarover geen overdrachtsbelasting, zolang hij minder dan een derde van het belang verwerft. De verkoopwinst komt onbelast binnen in de holding van zoon of dochter.
- Rente voor de oudersDe holding van de ouders leent geld aan alle drie de vastgoed-BV's en ontvangt daar rente over. Zo blijft er een vaste inkomstenstroom naar de ouders.
- Ieder pand apartElk pand zit in een eigen BV. Risico's blijven gescheiden, en per pand kan de verdeling verschillen of later worden aangepast.
- Gelijk voor zoon en dochterIn elke vastgoed-BV krijgen zoon en dochter evenveel certificaten.
