Waarom box 3 zo zwaar drukt op je verhuurde woning

Het gaat hier niet over de woning waarin je zelf woont. Het gaat over de woning die je verhuurt. Misschien heb je die ooit gekocht als pensioenvoorziening, of je bent verhuisd en hebt je oude huis aangehouden en verhuurd. Zo'n woning valt in box 3, en daar word je niet belast over wat je er werkelijk aan verdient.

De overheid kijkt in box 3 niet naar je huurinkomsten en niet naar je kosten. Ze gaat uit van een fictief rendement over de WOZ-waarde. Onderhoud, VvE-bijdragen en andere kosten trek je niet af. Of je dat rendement nou haalt of niet, je betaalt erover.

Neem een verhuurde woning met een WOZ-waarde van € 1.000.000, zonder financiering. Voor 2025 gaat de wet uit van een rendement van 5,88%, bijna € 60.000. In 2026 gaat dat percentage omhoog naar 7,7%, en dan word je belast alsof je € 77.000 hebt verdiend. Daarover betaal je 36% belasting. Per saldo betaal je zo'n 3% van de waarde van je woning aan belasting: € 30.000 per jaar, zonder dat er ook maar één euro kosten vanaf gaat.

Denk aan de slager die vroeger een of twee panden kocht voor zijn pensioen. Een verstandige keuze. Maar de huurder zit er al jaren, de huur is laag, en toch wordt hij belast alsof hij het volle rendement maakt. Een groot deel van het jaar is hij bezig om van de huur de belasting te betalen, en van de rest gaat het onderhoud af. Er blijft weinig over.

Voor de overheid is het systeem makkelijk: ze kennen de WOZ-waarden, dus de opbrengst ligt vast. De Hoge Raad heeft er wel kritiek op gehad. Maar in plaats van het probleem op te lossen, gaat het percentage omhoog. Daar zijn oplossingen voor. Een daarvan is je woning onderbrengen in een BV.

Toelichting: bij het opnemen van deze video was het plan om het fictieve rendement in 2026 te verhogen naar 7,7%. Uiteindelijk is het 6% geworden. Bij een WOZ-waarde van € 1.000.000 komt de belasting dan uit op zo'n € 21.600 per jaar in plaats van € 30.000. Het punt blijft hetzelfde: je betaalt over een rendement dat je misschien niet maakt, zonder aftrek van kosten.