Doorinvesteren met je BV: de hefboom

In de vorige video ging het over een lening om de overdrachtsbelasting te betalen. Maar een bank kijkt naar het geheel: hoeveel huur komt er binnen, en welke kosten gaan eraf? Vaak is dat een basis om meer te lenen dan alleen de overdrachtsbelasting. Dan kun je doorinvesteren.

Dat je aan je eigen BV verkoopt en de BV daarvoor een financiering krijgt, vinden mensen soms vreemd. Maar de BV staat los van jou en handelt zelfstandig. Koopt de BV een pand, dan kan ze daar ook gewoon een financiering voor aanvragen. Voor een BV is dat soms zelfs makkelijker dan privé.

Neem een pand dat is getaxeerd op € 500.000. Een BV kan daarvoor tot 85% van de waarde gefinancierd krijgen, dus € 425.000. De voorwaarde is dat de huur de rente en een deel van de aflossing kan dragen. Het gaat om leningen met een looptijd van 20 tot 30 jaar, en vaak hoeft maar 25% te worden afgelost en is de rest aflossingsvrij. Daardoor blijven de maandlasten laag en kunnen de financieringen hoog zijn.

Van die € 425.000 gaat € 40.000 via de notaris naar de overdrachtsbelasting. Er blijft € 385.000 over in de BV. Normaal betaalt de koper dat aan de verkoper. Maar de verkoper ben jij, en dat geld laat je in de BV zitten. Je koopsom breng je in als agio, zoals in de video over de agiostorting. Je pand zit dan in de BV, en er staat € 385.000 op de rekening van de BV.

Daarmee kun je verder. Ook op een volgend pand krijgt de BV tot 85% financiering. Wat je zelf inbrengt, is de overdrachtsbelasting van 8% en het deel dat niet wordt gefinancierd, 15%: samen zo'n 23% van de koopprijs. Met € 385.000 kun je zo voor ruim € 1,6 miljoen aan panden bijkopen, twee of drie verhuurde woningen. Over de financiering betaal je rente en los je een deel af, en de bank kijkt of dat uit de huur betaald kan worden. In de BV zijn die rente en de andere kosten gewoon aftrekbaar.

Dat is het hefboomprincipe. De panden worden meer waard, en tegelijk wordt de financiering kleiner doordat je aflost. De waarde in je BV groeit dus van twee kanten. Over de waardestijging betaal je geen belasting zolang je de panden niet verkoopt. De BV betaalt vennootschapsbelasting over de echte winst: de huur min de kosten.

In de volgende video's gaat het over de volgende generatie: de KIDS BV, hoe je een pand daarin kunt brengen, en hoe je ook daarbinnen kunt doorinvesteren.

Toelichting: in de video wordt gerekend met een overdrachtsbelasting van iets meer dan € 50.000 (10,4%), afgerond met 10% + 15% = 25% eigen inbreng. Dan blijft er € 375.000 over en kun je tot € 1,5 miljoen aan panden kopen. Met het tarief van 8% voor verhuurde woningen in 2026 is het € 40.000 overdrachtsbelasting, blijft er € 385.000 over, en kom je op ruim € 1,6 miljoen.