Je pand naar de BV van je kinderen: de KIDS BV

Iedereen weet dat er erfbelasting bestaat, en dat die eerder hoger wordt dan lager. Wie twee of drie verhuurde panden heeft, laat zijn kinderen straks een flinke rekening na. Over wat boven de vrijstelling uitkomt, betalen zij nu al tot 20%. Juist vastgoed wil je daarom liever niet in je nalatenschap hebben. Met een BV van de kinderen, de KIDS BV, kun je het pand al bij leven naar de volgende generatie laten gaan. Dan valt het grotendeels buiten de erfbelasting.

Het verschil met je eigen BV is dat de kinderen de aandeelhouders zijn, niet jij. Jij wordt wel de bestuurder, en zolang je leeft, bepaal jij wat er gebeurt. Zijn de kinderen minderjarig, dan vallen hun aandelen nog in jouw box 2. Zijn ze 18 of ouder, dan zitten de aandelen in hun eigen box 2.

Neem een verhuurd pand van € 500.000 dat nu in jouw box 3 zit. Je kunt het verkopen aan de KIDS BV. Maar je kunt niet zeggen: “Hier is het huis, betaal maar wanneer het uitkomt.” Dan ziet de Belastingdienst het als een schenking. De BV moet zelf geld hebben, en 25% van de koopsom is een percentage dat de Belastingdienst aanvaardt. Hier is dat € 125.000. De kinderen hebben dat meestal niet. Daarom schenk je het hun: bij twee kinderen ieder € 62.500. Zij brengen dat als agio in de BV in.

Over die schenking betalen de kinderen schenkbelasting. In 2026 is de jaarlijkse vrijstelling voor een kind € 6.908, en over het meerdere tot € 158.669 betalen ze 10%. Dat is per kind zo'n € 5.560. Zijn je kinderen tussen 18 en 40, dan kun je eenmalig een hogere vrijstelling van € 33.129 gebruiken. Dan is het zo'n € 2.940 per kind.

Met die € 125.000 betaalt de BV eerst de overdrachtsbelasting van € 40.000. De resterende € 85.000 krijg jij als eerste deel van de koopsom. Er blijft € 415.000 open. Dat mag, omdat de BV zelf een kwart heeft ingebracht. Voor die € 415.000 ben jij de bank van de BV. Dat moet je dan ook zakelijk aanpakken: een zakelijke rente, geen half procent omdat het je kinderen zijn, en een hypotheek op het pand die de notaris inschrijft. Die hypotheek is essentieel, want daaraan ziet de Belastingdienst dat het zakelijk is. De huur komt binnen in de BV, en daaruit betaalt de BV jou rente en aflossing. Je inkomsten blijven dus, alleen heten ze geen huur meer maar rente en aflossing.

Je vordering op de KIDS BV valt wel weer in jouw box 3. In de BV van je kinderen kun je die niet als agio inbrengen, want het is niet jouw BV. Daarom kun je zelf nog een eenvoudige BV oprichten, een soort spaar-BV, en de vordering daarin inbrengen als agio. Dan is ook die uit je box 3.

Heb je de € 125.000 niet liggen? Dan kun je ook op papier schenken. Je zegt aan ieder kind € 62.500 toe, zonder het over te maken. De kinderen hebben dan elk een vordering op jou, en die brengen ze als agio in de BV in. Bij de verkoop verrekent de BV die vorderingen met de koopsom. Dat vraagt wat papierwerk. Alleen voor de overdrachtsbelasting is echt geld nodig, en daarvoor zijn er financieringsmogelijkheden.

Dan de zeggenschap. De BV krijgt twee soorten aandelen. De kinderen krijgen de aandelen met de winstrechten: daar groeit het vermogen. Jij houdt bijvoorbeeld twee aandelen met alleen zeggenschap. Daarmee bepaal jij wie de bestuurder is, ook als de kinderen 18 worden. Na je overlijden gaan alleen die twee aandelen over, en die hebben geen waarde.

Hoe je de aandelen bij de kinderen krijgt, maakt ook uit. Je kunt de BV eerst zelf oprichten en daarna bij de notaris de winstaandelen aan je kinderen schenken. Ze zijn dan nauwelijks iets waard, dus er is geen belasting. Dat heeft twee voordelen. Bij minderjarige kinderen is geen toestemming van de kantonrechter nodig, wat je een paar maanden wachten scheelt. En bij een schenking kun je een uitsluitingsclausule opnemen. Daarmee komen de aandelen nooit in een gemeenschap met een huidige of toekomstige partner, ook niet bij een huwelijk in gemeenschap van goederen of bij een scheiding. Ze blijven van je zoon of dochter.

Hoe zeggenschap en eigendom precies worden verdeeld, is maatwerk, en het is iets wat je bij de oprichting in één keer goed regelt. In de volgende video gaat het over doorinvesteren binnen de KIDS BV.

Toelichting: in de video wordt gerekend met € 50.000 overdrachtsbelasting (10,4%), zodat je € 75.000 ontvangt en er € 425.000 openblijft. Met het tarief van 8% voor verhuurde woningen in 2026 is het € 40.000, ontvang je € 85.000 en blijft er € 415.000 open. De schenkvrijstelling in de video (€ 6.700) is het bedrag van vorig jaar. Voor 2026 is het € 6.908.