Rekenvoorbeeld: Maria's verhuurde woning in box 3 of in de BV

Maria heeft naast haar spaargeld een appartement dat ze verhuurt. De WOZ-waarde is € 500.000 en er rust nog een verhuurhypotheek van € 250.000 op, tegen 5% rente. Dat is hoger dan bij een eigen woning. De huurder betaalt € 2.500 per maand, dus € 30.000 per jaar. Daar staan kosten tegenover: € 12.500 rente, € 2.500 VvE-bijdrage, € 2.500 onroerendezaakbelasting en € 5.000 voor onderhoud en verduurzaming. Wat betekent het voor Maria of ze dit appartement in box 3 houdt of in een BV onderbrengt?

In box 3 is niet de huur het uitgangspunt, maar de WOZ-waarde. Over 2026 gaat de wet uit van een rendement van 7,7%. Over € 500.000 is dat € 38.500. Van haar kosten mag Maria alleen iets voor de hypotheek aftrekken, en ook dat niet zoals ze werkelijk betaalt: de schuld telt mee tegen een vast percentage. In dit voorbeeld is dat 2,5%, want het percentage voor 2026 staat nog niet vast. Op € 250.000 is dat € 6.250. Haar rendement wordt dus gesteld op 7,7%, terwijl haar kosten maar voor 2,5% meetellen. Het belastbare rendement komt uit op € 32.250, en daarover betaalt Maria 36%: € 11.610 per jaar. Dat bedrag staat los van wat de huurder werkelijk betaalt. Ook als het appartement leegstaat, of als er een huurder in zit die weinig betaalt, betaalt ze dit.

In de BV is de huur hetzelfde, maar de kosten tellen volledig mee: de werkelijke rente, de VvE-bijdrage, de onroerendezaakbelasting en het onderhoud. Samen is dat € 22.500. Van de € 30.000 huur blijft € 7.500 winst over. Daarover betaalt de BV 19% vennootschapsbelasting: € 1.425.

Het verschil is groot. In box 3 betaalt Maria € 11.610 over een rendement dat ze niet maakt, en in de BV € 1.425 over de winst die er echt is. Dat komt doordat in de BV alle kosten aftrekbaar zijn en het tarief lager is. Wat overblijft, blijft in de BV.

Toelichting: het rekenvoorbeeld in de video gaat uit van 7,7% fictief rendement over 2026, het oorspronkelijke plan. Uiteindelijk is het 6% geworden. Dan is het fictieve rendement € 30.000, min € 6.250 voor de schuld, is € 23.750. Tegen 36% betaalt Maria in box 3 dan € 8.550 per jaar. Nog steeds zes keer zoveel als de € 1.425 in de BV.